주택담보대출 종류 알아보기

관리자 2019.05.30 13:19 조회 수 : 11

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높아지는 대출 규제에 눈물 흘리는 수요자들…
부동산시장의 가격을 안정화시키기 위한 정부의 노력은 현재도 진행 중입니다. 특별히 이번 정부가 들어오면서 더 많은 노력을 하고 있습니다. 그 중 하나가 부동산 대출을 규제하는 장치를 마련하는 것인데요. 대출 문턱을 높여 대출을 이용한 부동산 투기를 막는 것이 목적이죠. 상기 이미지의 표와 같이 정부는 지난 9월 13일에 '9.13주거안정대책'을 발표하며 대출 규제도 더 강화됐습니다. 그러나 한편에서는 정말 대출이 필요한 사람들은 한숨만 쉬고 있는데요. 높아진 대출 규제는 어떤 것이 있고, 어떻게 대출 받아야 할까요? 대출 규제책에 적용되는 관련 용어부터, 어떻게 적용되는지 지금부터 알아보겠습니다.
① DTI(Debt To Income)
DTI란 Debt To Income의 약자로 ‘총부채상환비율’이라고 합니다. 대출자의 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비중인데, 쉽게 말해 금융회사가 대출자가 돈을 갚을 능력이 되는지를 따져 DTI가 일정 수준을 DTI의 한계범위가 다르지만 보편적으로 시중 은행들은 60% 이내의 DTI를 권고하고 있죠. DTI 수치가 낮을수록 대출 가능금액도 줄어들게 되는 셈입니다.
올해부터는 기존의 DTI 산정 방식을 개선한 신DTI가 적용됐습니다. 연봉이 낮은 사회 초년생들에겐 불리하게 작용할 수도 있었기 때문이죠. 이 방식은 대출을 받을 수 있는 기준인 소득에 현재 연봉만을 산입하는 것이 아니라, 미래에 발생할 소득상승분이 반영되기 때문에 대출 기간(최장 35년간) 중 급여가 오를 신입사원의 경우 대출한도 역시 높아졌습니다. 반대로, 퇴직을 하거나 소득이 줄어들 가능성이 있는 4~50대의 경우 대출을 받기 힘들어졌죠.
② DSR(Debt Service Ratio)
지난 3월말부터 시범 적용된 DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 ‘총체적 상환능력 비율’이라고 합니다. 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 전체 대출에 대한 원리금 상환액이 차지하는 비율을 따지는 것이죠. 하반기 들어서부터 제2금융권까지 확대되어 시행되고 있는데요. 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 학자금 대출, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부금 등의 원리금까지 모두 포함되므로 대출은 까다로워졌고 한도는 훨씬 낮아진 셈입니다.
시범 확대 시행을 거쳐 내년부터 본격적으로 시행되는 이 제도는. 총소득에서 주택담보대출 원리금의 비중만 따지는 DTI보다 훨씬 강력한 게 사실입니다. DTI나 LTV처럼 한도를 두진 않지만, 모든 대출의 원리금 상환 부담을 포함함에 따라, 소득 대비 부채 규모가 DTI보다 높아져 대출을 총액이 상대적으로 줄어들기 때문이죠. DSR 300%라면, 1년간 갚아야 할 부채 원리금이 연소득의 3배 미만이어야만 주택담보대출이 가능한데요. 예컨대, 주담대 4억원(연 4.0%), 신용대출 1억2,000만원(연 5.0%)을 받으려는 직장인(연봉 5,000만원)의 경우, 총 연간 원리금 상환액은 1억5,500만원으로 연봉의 3배를 넘기 때문에, 다른 대출은 불가능하게 되는 것입니다.
③ LTV( Loan To Value rati)
LTV는 Loan To Value rati의 약자로 ‘주택담보대출비율’이라고 합니다. 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능금액 비율을 말하는 것이죠. 예를 들어 10억원짜리 주택을 매입할 때 LTV가 60%라면 6억이 대출이 가능한 것이죠 그러나 정부는 '9.13주거안정대책'을 발표하면서 LTV 한도를 더욱 제한했는데요. 과거에는 LTV 인정 비율은 40~60%정도 였으나 대책을 발표한 이후 주택담보 대출 비율이 0%도 등장했습니다.
높아진 부동산 대출규제, 똑똑하게 받는 법은 없을까?
상기의 내용과 같이 부동산 대출을 받는 것은 더 어려워졌습니다. 일부 전문가들은 대출 규제가 더욱 강화될 것이라 전망합니다. 최근 OECD에서도 '대한민국은 LTV와 DTI를 좀 더 강화해야 한다.'라는 의견을 줬죠. 그렇다면 강화된 대출 규제 속 부동산 대출을 어떻게 받는 것이 좋을까요?
먼저 시중은행의 대출 상품을 알아보기 전에 정책 대출상품을 알아봐야 합니다. 시중 은행의 대출상품보다 금리가 낮기 때문이죠. 그러나 상품마다 대출 자격이나 지원 상품이 다르므로 은행 방문 전 자신이 받을 수 있는 정책대출 상품이 무엇인지 확인해야 합니다. 상품 확인은 주택도시기금, 한국주택금융공사, 한국자산관리공사, 금융감독원 서민금융1332 등의 기관 사이트에서 확인 가능합니다.
만약 본인이 정책대출 상품이 어렵다면, 시중 대출상품을 알아봐야 하는데요. 이때 한 곳의 은행에서만 대출 상품을 알아보는 것은 좋지 않습니다. 최대한 많은 은행의 대출상품을 알아봐 본인에게 가장 적합한 대출상품을 찾아야 합니다. 참고로 재직 중인 회사의 주거래 은행에 대한 특별 우대와, 공무원, 교직원 등 특정 조건의 고객에 대한 우대금리 대출 상품이 있을 수 있으므로 특별 대출 상품도 꼭 확인하는 것이 좋습니다.
본인에게 적합한 대출 상품을 찾았다면 이제 꼼꼼하게 그 상품에 대해서 알아봐야 하는데요. 조기상환 수수료 면제율, 원금 상환 여부, 금리 인하를 위해 가입해야 하는 상품 리스트 등을 살펴봐야 하죠. 만약 금리 조건이 좋아도 그 외의 사항들이 본인과 맞지 않다면 다른 상품을 찾아봐야 하죠. 추가로 대출 상품이 고정금리인지 변동금리인지 금리 전망을 예측하여 잘 선택해야 하고 본인에게 적합한 대출 상환 방식을 선택해 대출을 진행해야 합니다.
그래도 대출은 받아야지…
대출 규제가 강화되면서 서민들의 내 집 마련의 꿈은 멀게 느껴지고 있습니다. 그들은 금수저들만 집을 살수 있는 사회구조가 되고 있다고 생각하고 있는 것이죠. 이러한 서민들의 걱정에도 대출 규제는 앞으로도 더 확대될 전망이기 때문에 대출을 받는 것은 더 어려워질 것으로 예상되는데요. 한 금융권 관계자는 “급속히 늘어난 가계부채에 대한 관리를 강화해야 하는 분위기여서 앞으로 대출은 어려워질 수밖에 없다.”라고 전하기도 했습니다. 이는 과거처럼 대출을 쉽게 받아 주택을 구입할 수 없다는 얘기죠. 만약 대출을 받아 주택 구입을 준비하는 사람이라면 더 엄격해지고 복잡해질 주택 담보대출 규제를 미리 공부하고 본인에게 가장 적절한 대출 상품을 미리 체크해 보는 건 어떨까요?

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